Покупка недвижимости в Египте иностранцем: что проверить, прежде чем платить

Предыдущая статья была о том, где покупать. Эта — о том, как не потерять деньги в момент оплаты.

Сразу: это общая информация, а не юридическая консультация. По своему делу обратитесь к египетскому юристу — ниже мы пишем, сколько это примерно стоит. Именно те, кто экономит на этом, обычно совершают самую дорогую ошибку.

Да, иностранец может покупать — но есть ограничения

По закону № 230 от 1996 года иностранное физическое лицо может владеть в Египте не более чем двумя объектами, каждый площадью не более 4000 квадратных метров, для жилых целей. В военных и стратегических зонах покупка невозможна, а для некоторых прибрежных территорий требуется разрешение президента.

Постановления правительства, изданные в 2024 и 2025 годах, смягчили ограничение в два объекта для покупателей, которые переводят стоимость покупки из-за рубежа в иностранной валюте.

Правило, о котором многие узнают позже: продать объект нельзя в течение пяти лет с даты регистрации. Если вы рассчитываете на быстрый выход, учитывайте это.

Договоров три вида, и по-настоящему значим только один

Это самый важный абзац во всей статье.

Обычный договор — соглашение между покупателем и продавцом с подписями. По египетскому праву само по себе это не право собственности. Многие иностранцы улетают домой с ним и считают, что дело сделано.

Заверение подписи означает, что суд подтверждает подлинность подписи. Это сильнее, но всё ещё не регистрация.

Зелёный договор — право собственности, зарегистрированное в реестре недвижимости, в Shahr El Aqari. На нём уникальный регистрационный номер, дата и печать ведомства с цветком лотоса. Только за ним стоит государство. Регистрация обычно занимает от трёх до двенадцати месяцев, по ускоренной процедуре меньше, и выдаётся только на завершённое здание.

Если вам говорят, что регистрировать не обязательно, потому что здесь все так делают, — именно здесь нужно остановиться.

Эти четыре вещи стоят иностранным покупателям больше всего

Двойные продажи. Одна и та же квартира продаётся нескольким покупателям, пользуясь тем, что регистрация занимает месяцы. Поэтому договор нужно подавать на регистрацию немедленно.

Скрытые обременения. Ипотеки, судебные требования, долги по обслуживанию. Они привязаны к объекту и переезжают вместе с новым владельцем. Запрашивайте полную выписку из реестра, а не только страницу с собственником.

Разрыв в цепочке собственности. Часто встречается у объектов, унаследованных через несколько поколений, где не хватает одного звена. Если звено отсутствует — не покупайте.

Взносы за строящееся жильё. В одном задокументированном случае 1500 покупателей заплатили за квартиры, которые так и не были построены. По строящимся объектам запрашивайте выписку из торгового реестра застройщика и разрешения на проект, и съездите посмотреть уже сданный им объект.

Правило оплаты, которое с 2024 года перестало быть выбором

Согласно регулированию 2024 года реестр недвижимости откажет в регистрации в пользу иностранного покупателя, если нет подтверждения, что стоимость покупки поступила из-за рубежа, одобренным банковским переводом, в иностранной валюте.

Проще говоря: банковский перевод на официальный счёт компании, и сохраните подтверждение SWIFT. Оплата наличными не просто рискованна — она может сделать невозможной саму регистрацию объекта на ваше имя.

Если у вас просят цену наличными или на личный счёт, причина не в удобстве.

Чек-лист, прежде чем что-либо платить

Наймите независимого египетского юриста — не того, которого рекомендует продавец.
Получите заверенную копию правоустанавливающего документа напрямую в Shahr El Aqari.
Проследите цепочку собственности до конца; если звена не хватает — выходите из сделки.
Запросите полную выписку об обременениях, а не только имя собственника.
Проверьте разрешение на строительство и зонирование.
Получите подтверждение, что нет долгов по коммунальным услугам, налогам и обслуживанию.
По строящимся объектам: выписка из торгового реестра и уже сданные проекты застройщика.
Заключайте двуязычный договор с присяжным переводчиком.
Платите банковским переводом и храните все подтверждения.
Пригласите независимого инженера осмотреть здание.

Сколько всё это стоит

Регистрация обычно составляет 1–3 процента от цены, гербовый сбор — менее половины процента, услуги юриста 1–2 процента, комиссия посредника 2–5 процентов. Независимый юрист стоит порядка 5000–10 000 египетских фунтов.

У большинства иностранных владельцев жилой недвижимости нет ежегодного налога на недвижимость.

В сумме это несколько процентов. Цена неудачной покупки — вся сумма покупки.

Если у вас есть вопрос

Мы не юристы и не выдаём себя за них. Но если вы смотрите конкретный объект в Хургаде, напишите нам: мы расскажем, что знаем о его документах и что вам ещё нужно проверить до оплаты.

Мы ответим, даже если в итоге вы купите не у нас.