Als Ausländer eine Immobilie in Ägypten kaufen: Was Sie prüfen sollten, bevor Sie zahlen

Im letzten Artikel ging es darum, wo man kaufen sollte. In diesem geht es darum, beim Bezahlen nicht sein Geld zu verlieren.

Vorab: Das ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Holen Sie in Ihrem eigenen Fall die Meinung eines ägyptischen Anwalts ein — weiter unten schreiben wir, was das ungefähr kostet. Wer diese Kosten spart, macht meistens den teuersten Fehler.

Ja, als Ausländer dürfen Sie kaufen — aber es gibt Grenzen

Nach dem Gesetz Nr. 230 von 1996 darf eine ausländische Privatperson in Ägypten höchstens zwei Immobilien besitzen, jede nicht größer als 4.000 Quadratmeter, zu Wohnzwecken. In militärischen und strategischen Zonen ist der Kauf nicht möglich, und für manche Küstengebiete ist eine präsidiale Genehmigung erforderlich.

Ministerpräsidiale Erlasse aus den Jahren 2024 und 2025 haben die Zwei-Immobilien-Grenze für Käufer gelockert, die den Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen.

Eine Regel, von der viele erst später erfahren: Sie dürfen die Immobilie fünf Jahre ab dem Datum der Registrierung nicht weiterverkaufen. Wenn Sie an einen kurzfristigen Ausstieg denken, rechnen Sie damit.

Es gibt drei Arten von Verträgen, und nur einer zählt wirklich

Das ist der wichtigste Absatz dieses Artikels.

Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit Unterschriften. Nach ägyptischem Recht ist das allein noch kein Eigentum. Viele Ausländer fliegen damit nach Hause und glauben, die Sache sei erledigt.

Die Unterschriftsbeglaubigung bedeutet, dass ein Gericht die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Stärker, aber noch immer keine Registrierung.

Der grüne Vertrag ist das im Grundbuch, beim Shahr El Aqari, eingetragene Eigentum. Er trägt eine eigene Beurkundungsnummer, ein Datum und das Lotusblüten-Siegel der Behörde. Nur hinter ihm steht der Staat. Die Eintragung dauert in der Regel drei bis zwölf Monate, im beschleunigten Verfahren kürzer, und sie wird nur für ein fertiggestelltes Gebäude ausgestellt.

Wenn Ihnen jemand sagt, eine Eintragung sei nicht nötig, das mache hier jeder so — genau dort hören Sie auf.

Diese vier Dinge kosten ausländische Käufer das meiste Geld

Doppelverkäufe. Dieselbe Wohnung wird an mehrere Käufer verkauft, weil die Eintragung Monate dauert. Deshalb muss der Vertrag unverzüglich zur Eintragung eingereicht werden.

Verdeckte Belastungen. Hypotheken, Vollstreckungen, offene Nebenkosten. Sie haften an der Immobilie und ziehen mit dem neuen Eigentümer mit. Verlangen Sie den vollständigen Grundbuchauszug, nicht nur die Eigentümerseite.

Eine unterbrochene Eigentumskette. Häufig bei über mehrere Generationen vererbten Immobilien, bei denen ein Glied fehlt. Fehlt ein Glied, kaufen Sie nicht.

Anzahlungen beim Kauf vom Plan. In einem dokumentierten Fall zahlten 1.500 Käufer für Wohnungen, die nie gebaut wurden. Verlangen Sie bei Bauvorhaben den Handelsregisterauszug des Bauträgers und die Projektgenehmigungen — und sehen Sie sich ein bereits übergebenes Projekt an.

Die Zahlungsregel, die seit 2024 keine Wahl mehr ist

Nach einer Regelung aus dem Jahr 2024 verweigert das Grundbuchamt die Eintragung zugunsten eines ausländischen Käufers, wenn kein Nachweis vorliegt, dass der Kaufpreis aus dem Ausland über eine zugelassene Banküberweisung in Fremdwährung eingegangen ist.

Im Klartext: Banküberweisung auf das offizielle Firmenkonto, und heben Sie den SWIFT-Beleg auf. Barzahlung ist nicht nur riskant — sie kann es unmöglich machen, die Immobilie jemals auf Ihren Namen eintragen zu lassen.

Wenn jemand den Kaufpreis in bar oder auf ein Privatkonto haben möchte, ist Bequemlichkeit nicht der Grund.

Checkliste, bevor Sie irgendetwas zahlen

Beauftragen Sie einen unabhängigen ägyptischen Anwalt — nicht den, den der Verkäufer empfiehlt.
Holen Sie eine beglaubigte Abschrift des Eigentumstitels direkt beim Shahr El Aqari.
Verfolgen Sie die Eigentumskette lückenlos zurück; fehlt ein Glied, steigen Sie aus.
Verlangen Sie den vollständigen Auszug über Belastungen, nicht nur den Eigentümernamen.
Lassen Sie Baugenehmigung und Bebauungsplan prüfen.
Lassen Sie sich bestätigen, dass keine Rückstände bei Versorgern, Steuern oder Nebenkosten bestehen.
Bei Bauvorhaben: Handelsregisterauszug und bereits übergebene Projekte des Bauträgers.
Schließen Sie einen zweisprachigen Vertrag mit einem vereidigten Übersetzer.
Zahlen Sie per Banküberweisung und bewahren Sie alle Belege auf.
Lassen Sie das Gebäude von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen.

Was das alles kostet

Die Eintragung kostet üblicherweise 1–3 Prozent des Kaufpreises, die Stempelsteuer unter einem halben Prozent, das Anwaltshonorar 1–2 Prozent, die Maklerprovision 2–5 Prozent. Ein unabhängiger Anwalt kostet größenordnungsmäßig 5.000–10.000 ägyptische Pfund.

Für die meisten ausländischen Eigentümer von Wohnimmobilien fällt keine jährliche Grundsteuer an.

Zusammengerechnet sind das einige Prozent. Der Preis eines falsch gemachten Kaufs ist der gesamte Kaufpreis.

Wenn Sie eine Frage haben

Wir sind keine Anwälte und geben auch nicht vor, welche zu sein. Aber wenn Sie sich eine konkrete Immobilie in Hurghada ansehen, schreiben Sie uns: Wir sagen Ihnen, was wir über ihre Papiere wissen und was Sie vor der Zahlung noch prüfen lassen müssen.

Wir antworten auch dann, wenn Sie am Ende woanders kaufen.