Külföldiként ingatlant venni Egyiptomban: mit ellenőrizzen, mielőtt fizet

Az előző cikkben arról írtunk, hol érdemes venni. Ez a cikk arról szól, hogyan ne veszítse el a pénzét, amikor fizet.

Előre: ez általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A saját ügyében kérje ki egyiptomi ügyvéd véleményét — lentebb megírjuk, körülbelül mennyibe kerül. Aki ezt a költséget megspórolja, az szokta a legdrágább hibát elkövetni.

Igen, külföldiként vásárolhat — de vannak korlátok

Az 1996. évi 230. törvény szerint külföldi magánszemély Egyiptomban legfeljebb két ingatlant birtokolhat, egyenként legfeljebb 4000 négyzetméteres területtel, lakáscélra. Katonai és stratégiai övezetben nem lehet vásárolni, egyes tengerparti területekhez pedig elnöki engedély kell.

A 2024 és 2025 között kiadott kormányrendeletek enyhítettek a kétingatlanos korláton azoknak, akik a vételárat külföldről, devizában utalják át.

Egy szabály, amiről sokan később értesülnek: a bejegyzéstől számított öt évig nem adhatja tovább az ingatlant. Ha rövid távú kiszállásban gondolkodik, ezzel számoljon.

Háromféle szerződés van, és csak az egyik ér igazán valamit

Ez a legfontosabb bekezdés az egész cikkben.

Adásvételi magánokirat: a vevő és az eladó megállapodása, aláírásokkal. Egyiptomi jog szerint ez önmagában nem tulajdonjog. Sok külföldi ennyivel hazautazik, és azt hiszi, kész.

Aláírás-hitelesítés: a bíróság igazolja, hogy az aláírás valódi. Erősebb, de még mindig nem bejegyzés.

Zöld szerződés: az ingatlan-nyilvántartásnál, a Shahr El Aqarinál bejegyzett tulajdonjog. Egyedi iktatószám, dátum és a hivatal lótuszvirágos pecsétje van rajta. Ez az egyetlen, ami mögött ott áll az állam. A bejegyzés általában három–tizenkét hónap, gyorsított eljárásban rövidebb, és csak elkészült épületre adják ki.

Ha valaki azt mondja: „nem kell bejegyeztetni, itt mindenki így csinálja" — pontosan itt álljon meg.

Ez a négy dolog viszi el a legtöbb külföldi pénzét

Kettős eladás. Ugyanazt a lakást több vevőnek is eladják, kihasználva, hogy a bejegyzés hónapokig tart. Ezért kell a szerződést haladéktalanul beadni bejegyzésre.

Rejtett terhek. Jelzálog, végrehajtás, közös költség tartozás. Ezek az ingatlanhoz tapadnak: az új tulajdonossal együtt költöznek. Kérjen teljes nyilvántartási kivonatot, ne csak a tulajdoni lapot.

Hiányzó tulajdonosi lánc. Több generáción át öröklődött ingatlanoknál gyakori, hogy egy láncszem hiányzik. Ha hiányzik, ne vásároljon.

Off-plan előlegek. Volt olyan eset, ahol 1500 vevő fizetett olyan lakásokért, amelyek soha nem épültek meg. Építés alatti ingatlannál kérje el a fejlesztő cégkivonatát és a projekt engedélyeit, és nézzen meg tőlük egy már átadott projektet.

A fizetési szabály, ami 2024 óta nem választás kérdése

Egy 2024-es szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartás megtagadja a bejegyzést külföldi vevő javára, ha nincs igazolás arról, hogy a vételár külföldről, jóváhagyott banki úton, devizában érkezett.

Magyarul: banki átutalás, a cég hivatalos számlájára, és tegye el a SWIFT-igazolást. A készpénzes fizetés nemcsak kockázatos, hanem ellehetetlenítheti azt, hogy valaha bejegyezzék a nevére az ingatlant.

Ha valaki magánszámlára vagy készpénzben kéri a vételárat, annak nem az az oka, hogy úgy egyszerűbb.

Ellenőrzőlista, mielőtt bármit fizet

Fogadjon független egyiptomi ügyvédet — ne azt, akit az eladó ajánl.
Kérjen hiteles másolatot a tulajdoni lapról közvetlenül a Shahr El Aqaritól.
Kövesse végig a tulajdonosi láncot; hiányzó láncszem esetén lépjen ki.
Kérjen teljes nyilvántartási kivonatot a terhekről, ne csak a tulajdonos nevét.
Ellenőriztesse az építési engedélyt és az övezeti besorolást.
Kérjen igazolást arról, hogy nincs közmű-, adó- vagy közösköltség-tartozás.
Építés alatti ingatlannál: cégkivonat és a fejlesztő korábbi, átadott projektjei.
Kétnyelvű szerződést kössön, hivatalos fordítóval.
Fizessen banki átutalással, és őrizze meg az igazolásokat.
Nézesse meg az épületet független szakemberrel.

Mibe kerül mindez

A bejegyzés díja jellemzően a vételár 1–3 százaléka, az illeték fél százalék alatt van, az ügyvédi díj 1–2 százalék, a közvetítői díj 2–5 százalék. Egy független ügyvéd nagyságrendileg 5000–10000 egyiptomi fontba kerül.

Lakóingatlan után a legtöbb külföldi tulajdonosnak nincs éves ingatlanadója.

Összeadva ez néhány százalék. Egy elrontott vásárlás ára viszont a teljes vételár.

Ha kérdése van

Nem vagyunk ügyvédek, és nem is akarunk annak látszani. De ha egy konkrét hurghadai ingatlant néz, írjon: megmondjuk, mit tudunk a papírjairól, és mit kell még ellenőriztetnie, mielőtt fizet.

Akkor is válaszolunk, ha végül nem tőlünk vásárol.