شراء عقار في مصر للأجانب: ما الذي يجب التحقق منه قبل الدفع

كان المقال السابق عن أين تشتري. وهذا المقال عن كيف لا تخسر أموالك لحظة الدفع.

بدايةً: هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية. في حالتك الخاصة استشر محاميًا مصريًا — وسنذكر أدناه كم يكلّف ذلك تقريبًا. ومن يوفّر هذه التكلفة هو غالبًا من يرتكب أغلى خطأ.

نعم، يمكن للأجنبي أن يشتري — لكن هناك حدود

بموجب القانون رقم 230 لسنة 1996، يجوز للفرد الأجنبي أن يمتلك في مصر عقارين على الأكثر، لا تزيد مساحة كل منهما على 4000 متر مربع، لأغراض السكن. ولا يجوز الشراء في المناطق العسكرية والاستراتيجية، وبعض المناطق الساحلية تتطلب موافقة رئاسية.

وقد خفّفت قرارات رئاسة مجلس الوزراء الصادرة بين عامي 2024 و2025 حدّ العقارين لمن يحوّلون ثمن الشراء من الخارج بالعملة الأجنبية.

وهناك قاعدة يعرفها كثيرون متأخرًا: لا يجوز لك بيع العقار خلال خمس سنوات من تاريخ التسجيل. فإذا كنت تفكر في خروج سريع، ضع ذلك في حسابك.

هناك ثلاثة أنواع من العقود، ونوع واحد فقط هو المهم فعلًا

هذه أهم فقرة في المقال كله.

العقد العرفي اتفاق بين البائع والمشتري بتوقيعين. وبموجب القانون المصري لا يُعد هذا وحده ملكية. وكثير من الأجانب يعودون إلى بلادهم به ظنًا أن الأمر انتهى.

توثيق التوقيع يعني أن المحكمة تؤكد صحة التوقيع. وهو أقوى، لكنه ما زال ليس تسجيلًا.

العقد الأخضر هو الملكية المسجَّلة في الشهر العقاري. ويحمل رقم توثيق خاصًا وتاريخًا وخاتم الجهة بزهرة اللوتس. وهو وحده الذي تقف الدولة خلفه. ويستغرق التسجيل عادةً من ثلاثة إلى اثني عشر شهرًا، وأقل في المسار السريع، ولا يصدر إلا لمبنى مكتمل.

وإذا قال لك أحدهم إن التسجيل غير ضروري لأن الجميع هنا يفعل ذلك — فعند هذه النقطة بالضبط توقّف.

هذه الأربعة تكلّف المشترين الأجانب أكثر ما تكلّف

البيع المزدوج. تُباع الشقة نفسها لأكثر من مشترٍ، استغلالًا لكون التسجيل يستغرق شهورًا. ولهذا يجب تقديم العقد للتسجيل فورًا.

الأعباء الخفية. رهون ودعاوى قضائية ومتأخرات صيانة. وهي ملتصقة بالعقار وتنتقل مع المالك الجديد. اطلب كشفًا كاملًا من السجل لا صفحة الملكية وحدها.

انقطاع سلسلة الملكية. شائع في العقارات الموروثة عبر أجيال متعددة حين تغيب حلقة. وإذا غابت حلقة فلا تشترِ.

مقدمات البيع على الخارطة. في حالة موثَّقة دفع 1500 مشترٍ ثمن وحدات لم تُبنَ قط. وفي العقارات تحت الإنشاء اطلب مستخرج السجل التجاري للمطوّر وتراخيص المشروع، واذهب لمعاينة مشروع سبق أن سلّمه.

قاعدة الدفع التي لم تعد اختيارية منذ 2024

بموجب تنظيم صدر عام 2024، يرفض السجل العقاري التسجيل لصالح مشترٍ أجنبي ما لم يثبت أن ثمن الشراء ورد من الخارج، عبر تحويل بنكي معتمد، بالعملة الأجنبية.

بعبارة واضحة: تحويل بنكي إلى الحساب الرسمي للشركة، واحتفظ بإشعار السويفت. الدفع نقدًا ليس محفوفًا بالمخاطر فحسب — بل قد يجعل تسجيل العقار باسمك مستحيلًا إلى الأبد.

وإذا طلب أحدهم الثمن نقدًا أو على حساب شخصي، فليس السبب هو التيسير.

قائمة تحقق قبل أن تدفع أي شيء

وكّل محاميًا مصريًا مستقلًا — لا من يرشّحه البائع.
احصل على صورة رسمية من سند الملكية مباشرةً من الشهر العقاري.
تتبّع سلسلة الملكية حتى نهايتها؛ وإذا غابت حلقة فانسحب.
اطلب كشفًا كاملًا بالأعباء، لا اسم المالك فقط.
اطلب فحص رخصة البناء والاشتراطات التخطيطية.
احصل على ما يفيد عدم وجود متأخرات مرافق أو ضرائب أو صيانة.
في البيع على الخارطة: مستخرج السجل التجاري ومشروعات سبق للمطوّر تسليمها.
حرّر عقدًا بلغتين عبر مترجم محلَّف.
ادفع بتحويل بنكي واحتفظ بكل الإيصالات.
اطلب معاينة المبنى من مهندس مستقل.

كم يكلّف كل ذلك

يبلغ التسجيل عادةً من 1 إلى 3 بالمئة من الثمن، ورسوم الدمغة أقل من نصف بالمئة، وأتعاب المحاماة من 1 إلى 2 بالمئة، وعمولة الوساطة من 2 إلى 5 بالمئة. ويكلّف المحامي المستقل في حدود 5000 إلى 10000 جنيه مصري.

ولا تُفرض ضريبة عقارية سنوية على معظم المالكين الأجانب للعقارات السكنية.

بالجمع، هذه نسبة قليلة. أما ثمن صفقة فاشلة فهو الثمن كاملًا.

إذا كان لديك سؤال

لسنا محامين ولا ندّعي ذلك. لكن إن كنت تنظر في عقار بعينه في الغردقة فراسلنا: سنخبرك بما نعرفه عن أوراقه، وبما يلزمك التحقق منه قبل الدفع.

وسنرد عليك حتى لو اشتريت في النهاية من غيرنا.